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Das Verkehrswertgutachten ist die umfangsreichste Form der Immobilienbewertung. Das Gutachten hat dabei einen Umfang von ca. 50-70 Seiten. Entsprechend des Bewertungsauftrages erfolgt eine objektive und unparteiische Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) und nach den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Ziel ist einen möglichst genauen Marktwert der Immobilie festzustellen. Dies geschieht unter der Voraussetzung einer ausführlichen Innen- und Ausbesichtigung des Bewertungsobjektes.
Die Bearbeitungszeit dauert in der Regel eine Woche nach Innen- und Außenbesichtigung.
Wir erstellen unter Berücksichtigung der bei der Ortsbesichtigung augenscheinlich festgestellten Gegebenheiten die Verkehrswertermittlung. Im Rahmen des Ortstermins mit Außen- und Innenbesichtigung und Fotodokumentation erfolgt auch eine augenscheinliche Beurteilung der Bausubstanz. Die Verkehrswertermittlung beinhaltet eine Beschreibung der dominierenden Merkmale des Grundstücks und der Immobilie sowie der rechtlichen Gegebenheiten (z. B. Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches oder Berücksichtigung von außer-grundbuchlichen Belastungen). In der Verkehrswertermittlung dargestellt ist die Bodenwertermittlung, die ausführliche Begründung der verwendeten Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswert verfahren), die Ableitung des Verkehrswertes sowie eine ausführliche Begründung zu den für die Wertermittlung wesentlichen Einflussfaktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes.
Eine Prüfung der Funktionsfähigkeit baulicher Anlagen und technischer Einrichtungen erfolgt bei der Verkehrswertermittlung nicht.
Zur Feststellung des Verkehrswertes einer Immobilie bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften mehrere Verfahren an. Diese sind jedoch nicht immer alle gleichermaßen zur Ermittlung der Verkehrswerte geeignet. Deshalb wird für die jeden spezifischen Fall das geeignetste Wertermittlungsverfahren ausgewählt. In der Regel werden mindestens zwei der nachfolgend genannten Verfahren angewandt:
Hierbei erfolgt die Wertermittlung durch Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl geeigneter Immobilien, für die tatsächlich gezahlte Kaufpreise vorliegen. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die wertbestimmenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte soweit wie möglich mit denen des Bewertungsobjektes übereinstimmen oder vorhandene Unterschiede hinreichend genau berücksichtigt werden können. Der Bodenwert ist in der Regel bei allen Wertermittlungsverfahren durch Preisvergleich zu ermitteln; geeignete Richtwerte können zusätzlich oder, in bestimmten Fällen, ausschließlich heran gezogen werden.
Bei diesem Verfahren wird der Wert der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Ertrages ermittelt. Der Ertragswert ist deshalb im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberlegungen geprägt. In unserem Gutachterbüro kommt dieses Verfahren in der Regel immer zum Einsatz.
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Bauwert getrennt ermittelt. Der Bauwert ist der Herstellungswert der Gebäude und Außenanlagen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Der Sachwert ist wie der Ertragswert ein wirtschaftlicher Wert, doch wird bei seiner Ermittlung von den Herstellungskosten auf aktueller Basis ausgegangen. Auch das Sachverfahren kommt in unserem Gutachterbüro prinzipiell immer zur Anwendung.
Bei der Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens kümmern wir uns um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen bei den entsprechenden Behörden und Ämtern. In der Regel werden zur Bewertung einer Immobilie die folgenden Unterlagen benötigt:
Auszug aus der Flurkarte
Flächennutzungsplan (FNP) und Bebauungsplan (B-Plan)
aktueller Auszug aus dem Grundbuch
aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Bauvorlage/Genehmigungspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung der Bruttogrundfläche usw.)
Aktuelle Mietverträge mit Nachträgen und Mietzusammen setzung sowie Angaben zu ggf. bestehendem Leerstand
bei Wohneigentum und Teileigentum zusätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan
bei Erbbaurechten zusätzlich Erbbaurechtsvertrag
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Energieausweis, falls vorhanden
sonstige wichtigeI nformationen (z.B. besondere Vereinbarungen, anstehende Erschließungsbeiträge, vorangegangenes Hochwasser etc.)
